Главная | Определение стоимости права аренды земельных участков

Определение стоимости права аренды земельных участков

Метод предполагаемого использования Применяется при возможности получения дохода с права аренды.

Удивительно, но факт! Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.

Определение структуры расходов в том числе операционных , требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью; Определение доходов, получаемых при таком использовании; Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды; Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата. Присвоение почтового адреса жилому дому происходит по определенному алгоритму. Под фригольдом понимается абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

Из этого определения следует, что право аренды арендодателя государства, муниципалитета определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.

Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом. Если последующая продажа земли в собственность разрешена, то рыночная стоимость такого права определяется как: Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли.

Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы.

Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю.

Удивительно, но факт! Ставка дисконтирования, а базируется на некоторой минимальной прибыли безрисковой ставке и дополнительно включает в себя премии за различные виды риска:

Для обоих случаев можно записать следующие соотношения: Инвестор, приобретая доходный актив, обычно ставит перед собой как минимум две цели: Таким образом, ЧОД некоторого i-го года можно разбить на две составляющие формула 7 Доход за год, который генерирует объект недвижимости, следует позиционировать в конце года, т.

Доход на инвестиции i-го года, в свою очередь, можно разделить также на две составляющие: Методы возврата капитала Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т. В теории оценки недвижимости известны три метода возврата возмещения капитала: Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения.

Прямолинейный возврат капитала метод Ринга Предполагает, что возмещение основной суммы инвестиций происходит периодически равными частями в течение срока владения активом.

Зачем это нужно?

Метод Ринга оправдан только в случае систематического снижения доходов. В соответствии с названием, для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал. Применяется, когда ожидается получение постоянных равных доходов в течение всего прогнозного периода. Возврат основной суммы инвестиций осуществляется по норме дохода и рассчитывается по формуле формула 8 Возврат основной суммы инвестиций по фактору фонда возмещения и безрисковой ставке дохода метод Хоскольда Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов.

Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта.

Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах: Главное, чтобы источник дохода был непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым активом, т. Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для получения дохода.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

А операционные расходы можно определить, опять же в самом общем случае, как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов. Классическая последовательность расчета чистого операционного дохода, основанная на отражении реального движения денежных средств выглядит следующим образом: Действительный валовой эффективный доход.

Периодический чистый операционный доход. Особым видом дохода в варианте оценки по аренде является чистый доход от реверсии или чистый доход от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Чистый доход собственника от продажи актива величина реверсии можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива. На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи: Первый способ на практике достаточно редко применим. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.

Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.

Удивительно, но факт! В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. Требования к определению доли земельного участка объекта аренды в стоимости единого объекта недвижимости.

Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды. При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.

Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора 9. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.

При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п.

Удивительно, но факт! Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента учитывающего различия в региональных рисках могут использоваться: Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды [7].

При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп.

Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок [8]. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают: Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли.

Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок. Метод не дает точных данных.

Удивительно, но факт! Алгоритм определения стоимости объекта оценки методом прямой капитализации В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости в том числе учитываются следующие факторы: Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от Метод распределения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от Метод капитализации дохода 4.



Читайте также:

  • Что шире залог или ипотека
  • Расторжение брака суды москвы